【两会大家谈】“物业管理”改为“物业服务”，更需扭转观念 ...

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　　作者：冯海宁
　　据媒体报道，3月7日，在十四届全国人大四次会议上海代表团小组会议上，全国人大代表樊芸提出，在官方文件表述中，应将“物业管理”统一为“物业服务”。3月9日，樊芸表示，住建部工作人员给她打来了电话，明确告知将着手把《物业管理条例》修改为《物业服务条例》，行业分类也由“物业管理”改成“物业服务”，一并纳入国民经济统计目录。
　　长期以来，“物业管理”一词既出现在法规名称中，也出现在国民经济统计目录中，不但物业公司登记注册名称中这样写，坊间也这样称呼。然而，从严格意义上来说，物业公司并无管理职权，只有服务职责。法律并没有赋予物业公司管理权，而是明确了其服务责任，所以，“物业管理”一词存在争议。
　　在现行《物业管理条例》中，同时存在“物业管理”与“物业服务”的表述。之所以出现“物业管理”一词，主要因为物业中的“物”需要管理；实际上物业公司主要服务的对象是“人”，所以称其为“物业服务”更为恰当。若继续使用“物业管理”一词，难免让物业公司产生“管理幻觉”。
　　再看《民法典》，其第二十四章就是“物业服务合同”，全章都以“物业服务人”称呼物业公司。第九百三十七条规定，“物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。”这明确了物业服务的范围，也明确了其服务属性。
　　所以，相关法律法规应保持一致，将“物业管理”统一改为“物业服务”。如今主管部门及时听取代表建议，承诺将《物业管理条例》更名为《物业服务条例》等，或将带来多重积极效应：其一，改变以往称呼混乱局面，使行业规范化；其二，提升物业公司的服务意识；更重要的是，通过“改名”来扭转物业公司的“管理”观念——过去部分物业公司以“管理者”自居，在门禁、停车、收费等问题上态度强势，这种观念要彻底改变。
　　数据显示，2025年全国物业服务企业（500强）平均物业费收缴率已降至71%，连续四年下滑。业主满意度越来越低，主要原因是物业服务质量不理想。将“物业管理”改为“物业服务”，对物业公司而言也是一种利好。这可以促使物业公司反思自身服务不足，提高服务质量，从而赢得业主信任。当然，除了更改法规名称、统一法规内容、规范行业分类外，还应该考虑推动物业公司名称统一“去管理”“变服务”，这也是促进物业服务行业规范化的组成部分。
　　接下来，要促使物业公司转变思想观念，应进一步完善物业服务标准、规范物业服务合同，并对物业公司加强日常监管。过去，物业服务主要依靠业委会、业主监督，作用有限，今后相关部门应当对物业服务领域强化监管。总之，要利用改变名称的契机，推动物业服务实现规范化发展。（冯海宁）
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